最近股海策略，成都有个豪宅被许多开发商反复拿来做“案例”，那就是贝宸S1。
有的网友说它的立面是奇怪富贵花，有的喷价格太高、是收割本地网红的智商税，还有人吐槽西北朝向和样板间里的智能设备。
之所以大家会这么关注贝宸S1，一方面因为它是去年的成都地王，位置在金融城三期的绝佳区位，历经82轮竞价、溢价率高达42.19%，另一方面它背后的开发商正是中介行业的龙头老大——贝壳。
10月底样板房正式开放的时候，还高调要求验资1000万，最贵的顶复总价更是超过5000万。
结果等到真的开盘就翻车了，根本没卖出去多少套。
比起金三上一个项目锦宸府的千人摇盛况，差的不是一星半点。
都说现在这个年头流行跨界，造手机的可以造车，房产中介也能下场造房子。
这两年，贝壳新成立了贝好家事业部，从龙湖、万科、融创等知名房企挖来了40多位高管，组建了一支囊括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划的多元化团队。
成立后贝好家以资方身份，与多家品牌房企合作共建，沿用对方的产品线，陆续在北京、长沙、广州等地推出了一些项目，销售情况还算可以：
7月，北京朝棠揽阅开盘两日卖出18.6亿元，去化将近90%；
8月，长沙招商序开盘当天去化率95%，一共卖出208套；
9月，广州越秀贝好家嘉悦云启开盘去化率为81%……
结果轮到自己在成都和上海独立操盘的两大项目入市，并没有迎来预期的开门红，而是首战就遭遇了滑铁卢，直接被残酷的楼市啪啪打脸。
开头提到的成都贝宸S1是热门板块的标准豪宅盘，均价高达6.5/m²，主力为 370㎡的大户型。11月15日首开推出108套房源，总价最低1590万元，最高达到5400万元。
项目对外输出的销售行情是去化六成，取证后两日合计销售超过14亿。不过根据成都市住建局旗下“住建蓉e办”，目前处于“签约中”和“已售”状态的房源只有24套，去化仅为22%。
而上海贝涟C1作为郊区刚改盘，容积率2.0，由4栋14到16层的中高层组成，主力户型是97到139 m²的三房和四房。
10月26日首开144套，均价4.3万/m²。项目方祭出了开盘95折优惠+7天无理由退房+保价承诺+车位超低价甩卖，结果四连炸都没炸出水花。截止12月3日官方网签只有78套，去化勉强过半，表现远不如板块内其他竞争对手。
为什么两地的豪宅盘和刚改盘双双遇冷，我们分析首先有以下两大共同原因。
第一股海策略，贝好家的房地产开发经验不足，拖长了开发进度周期，没能赶在今年年中入市，错过了最佳窗口期。
房地产行业流行的是高周转，从拿地到首次入市6个月左右是比较正常的节奏。
结果贝好家在成都拿地都过了9个月的时间，连项目的最终方案都没能正式确定。当时的施工现场还停留在主体结构阶段，进度缓慢，不停调改，节点一拖再拖，把合作的施工单位都整麻了。
好不容易等到新盘终于入市时，新房市场的热度已经迅速回落了，无奈在这个冬天面临巨大的销售压力。
业内人士开玩笑说，如果是其他开发商拿下的成都地王，这108套房子早就在上半年分两批次卖完了。
第二，贝好家的品牌力不足。“中介卖房子”，这一概念在购房者心中仍然有很多顾虑。
众所周知，贝壳做中介业务的成功经验，主要集中在线下门店和垄断的客户资源上。但这些优势对地产开发业务没什么用，贝壳和购房者之间的信任尚未建立，并没有什么所谓的品牌IP，还需要时间去积累和沉淀才能做出口碑。
成都贝宸S1很多户型总价超过2000万级，豪宅业主很难去豪赌一个完全陌生的开发团队。毕竟这是要花上全家积蓄住上几十年的房子，不是小打小闹可以随意退货更换的商品。
奉贤新城项目所在区域堪称是龙湖大本营，龙湖在此深耕8年，累计投资超过180亿。贝涟C1被其三个楼盘和商业天街团团围住。
对本地客群来说，他们自然愿意用真金白银去选择更熟悉的开发商：
龙湖观萃去年开盘463套房源吸引646组认购，实现“三开三罄”；
龙湖奉贤御湖境今年7月推出，330套房源已经网签238套，去化率也有72%。
还有专业度不足，比如贝好家对项目的宣传重点在于比较虚的理念和体验，对精装品牌、得房率等常规重点提的不多。
当然，具体楼盘还是得具体分析。
不可否认贝壳作为跨界开发商，确实在这两个楼盘的设计上各有特色，不希望粘贴复制制造流水线一样的房子，但更多的是有相当多的细节问题。
成都贝宸S1最大亮点就是独特的外立面。
贝壳造型+花瓣形立柱+双曲铝板，有点先锋艺术的味道。局部还采用了UHPC超高性能混凝土，拥有极强的塑形和材料强度，算是成都首例。
但掩盖不了数不胜数的产品问题：布局为了视野牺牲了部分楼的朝向，东侧低楼层有噪音干扰，375㎡户型仅有4房，园林空间小，会所服务跟不上，自家物业起步13元还是比较贵的……
而上海贝涟C1的亮点在于全周期可变的户型和室内收纳。
灵活调整的户型，能适应二人世界、三口之家、三代同堂等不同需求。比如118㎡户型，业主根据自身需要，既能打通餐客厨阳台实现一体化，也可以保留4房，或者把北房间结合飘窗加载成为儿童床。
被诟病的问题就更多了，很多设计都不是核心需求，最典型的就是屋顶菜园。郊区并不缺菜地，年轻刚需群体更需要的是极致的“性价比”，用相对便宜的价格买到较为实用的产品。
总的来说，贝壳像极了一个“互联网公司带着PPT冲进工地，结果被现实锤醒”的故事。
它试图打造C2M模式（Customer to Manufacture），以消费者需求为导向，通过大数据和AI技术深入洞察客户需求，“以销定产、以需定建”，实现精准产品定位和高效供需匹配。
实际开发过程中，却在最重要的客研和定位环节出了差错，陷入“高不成低不就”的困局。即便优惠拉满、保价兜底，还有贝壳的全渠道精准推送、全力导流，仍然卖不动，豪宅、改善、刚需客群都不认。这也说明C2M模式并没有那么有效。
好在贝壳已经发现了自己在开发业务上的严重不足，及时掉头调整了战略。
在今年中期业绩通报会上，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东明确表态：贝好家接下来坚决不做开发商，不采用重资产模式，商业模式上坚决做轻。
他指出，“除了成都金融城三期项目和上海奉贤新城项目外，我们不再做自操盘项目C2M模式，不提供资金解决方案。成都和上海两个自操盘项目退出后，我们的资本占用峰值限制会递减，这两个项目的投资金额、资金占用总额限制会进一步下降。”
这也意味着，这两个自主操盘的楼盘将成为贝好家绝唱，后面还是走合作开发的传统老路。
只能说，贝壳一开始的想法是美好的，指望能从一个房地产项目上赚到三波钱：项目拿地前的“供应链金融”、项目开发中的“数据服务费”、项目销售时的“分销佣金”。
然而现实是残酷的，每一分钱都不好挣，重资产模式的地产开发可不是一件容易的事。
回想楼市上行期，豪宅盘只要有地段，任凭产品造成什么样，都有一堆有钱人跟抢菜一样抢房子。
郊区盘更简单了，只要有地铁、有规划，再把户型做得紧凑一点，总价控低一点，刚需也会积极买单。
现在的地产开发不仅仅是软硬件的比拼，更是从多维度考验开发商的综合能力。
正所谓专业的事，终究要交给专业的人来做。
贝好家亮相不足两年的时间，本质是贝壳在原有业务链条上的自然延伸——从下游的房产销售分佣环节，向上游的土地获取与项目开发领域拓展。
其核心身份仍属乙方，在合作开发公司中持有更多的股份，也是为了在项目推进过程中掌握足够的话语权，保障自身诉求的落地。
目前财报没有披露过贝好家的业绩情况，它到底能否走出一条稳定而持续赚钱的路，暂时还是个未知数。
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